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ご質問ありがとうございます。
「海外に行く」との事ですが、お仕事の関係での「海外赴任」でしょうか？
それとも海外への「永住」ということでしょうか？
原則、住宅ローンは自己居住用（本人または、家族）となっているため、「赴任」または、「永住」で空き家となった住まいを賃貸にするということは、自己居住用の住宅ローンではないため不可能です。
但し、海外赴任の場合は、金融機関にその事情をお話になられることで、良いアドバイスを頂けることもあるかと思いますので、窓口にて１度ご相談されることをお勧めします。
不可能であれば、住宅ローンではなく事業ローンとしての借換えをする方法があります。個人的な意見となりますが、「賃貸」にされるより、「売却」されたほうが良いケースもあるので、所有されている不動産の価格査定をしてみて比較されてみてはいかがでしょうか。　　三浦

『融資条件について』
都市銀行より住宅ローン審査で断られてしまったとの事ですが、希望融資額から減額になってしまったのか、それとも謝絶となってしまったのかにより考え方は変わってくるかと思います。

・減額の場合
各金融機関により担保物件の制限、年収に対する返済比率、物件に対する融資比率、審査をするうえでの審査金利が異なります。
減額という事であれば金融機関毎に条件が異なるのでお客様の現状に最も適した金融機関を選択して再審査を行なう事が考えられますね。
どこの金融機関が最も適すかについては、年齢・収入・物件等により異なりますので弊社住宅ローンアドバイザーまでお気軽にご相談下さい。

・謝絶の場合
過去の返済遅延や事故、又は複数の消費者金融からのキャッシング履歴等がある場合、又は、自営業で過去３期の決算で赤字がある場合等が考えられます。
但し金融機関からは「総合的判断」で謝絶という回答を頂くケースが多いために実際の理由が何なのか分からないケースが多々あります。
そのような場合には個人情報の開示機関が数社ございますので、ご自身でお調べ頂くことが望ましいかと思われます。
具体的な物件や状況がわかれば更に的確なアドバイスが出来るかと思いますので、まずは「お問合せ」のフォームより指定してお申し付けください。

『借地権更新料の融資について』
銀行等によって取扱方が異なりますが､無担保ローンやカードローンなど､借地権の更新料の支払にご利用いただけるローンが御座います。
■例えば
・みずほ銀行：多目的ローン(最高３００万円 最長７年 金利７．275％ 毎月返済例 45,682円)
・りそな銀行：フリーローン(最高３００万円 最長10年 金利７．375％ 毎月返済例 35,415円)　
・三菱東京ＵＦＪ銀行：カードローン(最高５００万円 金利11．5％ 毎月返済例 70,000円)
など､但し審査状況により貸付条件が変る場合があります。
また､同銀行で住宅ローンを借りている方専用に､更に低い金利の商品を揃えている銀行もありますので､住宅ローンをご利用中でしたら､まず同じ銀行に相談して見てください。

『古民家付土地』について

最近では古い家屋を再生したり、移築や一部の建材を利用するなどエコロジーやスローライフの観点から古民家と総称される建物がメディアに取り上げられる事が増えてきましたね。

今回のご質問の件ですが、当該建物が文化財等の指定を受けているかどうかで扱い方が変ります。
重要文化財の現状を変更し、またはその保存に影響を及ぼす行為をしようとする場合、文化庁長官の許可が必要になります。又、文化財の指定は市区町村の役所において確認する事ができます。

文化財の指定を受けていない一般的な戸建の解体・撤去の場合でも、管轄する市区町村に着手の７日以上前に届出をする必要があります。費用や時間については、建物の状態や規模によって異なりますので、具体的な物件や所在地などをご指定いただければ、無料にてお見積り致しますのでよろしければ、ご希望の物件を「お問合せ」のフォームより指定してお申し付けください。

■借地権とは
土地を手に入れてマイホームを求める場合に、土地を購入する「所有権」と、土地を借りる「借地権」とがあります。そして借地権には大正時代からある(旧)借地法の「借地権」と、平成4年制定の(新)借地借家法による「借地権」があります。今回(11/4)の≪What's New≫でご紹介させて頂きました物件は(旧)借地法による「借地権」になります。
それでは、(新)借地借家法による「借地権」が生まれた背景をちょっとご説明いたしましょう。
土地を借りる目的は建物の所有ですから、土地を借りた人はその土地を長期に渡って利用できないと困ってしまいます。その為(旧)借地法の「借地権」はかなり借地権者（借りている人）に有利な制度で、地主さんからすると「一度、貸してしまうと、いつになっても返してもらえない」土地でした。その為、地主さんは利用しない土地を人に貸すことなく、更地のまま遊ばせておき、日本の地価が高くなってしまった原因の１つとも言われています。
そこで平成4年にもっと土地を有効活用出来る様にと、新法「借地借家法」が制定されました。これには(旧)借地法の借地権と同じく更新できる「普通借地権」の他に、更新を認めていない「(一般)定期借地権」や「事業用借地権」、「建物譲渡特約付借地権」があります。「普通借地権」は更新を認めていますが、(旧)借地法の借地権に比べ更新期間が短くなるなど、いくつか変更された点があります。しかし、(新)借地借家法が制定されて13年が経ちますが、この「普通借地権」の物件は非常に少ないのが現状です。やはり、同じ貸すなら確実に返してもらえる「定期借地権」にする地主さんが多いからでしょうか。

■借地権のメリット・デメリット
借地権は借地人に有利な制度と前述しましたが、デメリットが全くないわけではありません。所有権と比較してどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

・メリット
?少ない負担でゆったりとした住宅が選べる
土地の所有よりも利用を重視した借地権の場合、少ない負担でゆったりとした住宅に住む事が出来ます。同じ負担・同じ面積の一戸建住宅を求めた場合、より利便性の高いところに住む事が出来ると言えます。

?住環境に対する価値観がピッタリ
土地代金に高額なお金を支払い、多額の住宅ローン負担や、長距離通勤に耐えてでも土地を次の世代に残すという考えよりも、ゆとりある住環境で子供の教育や趣味を充実させたい!!そういったところにお金を使うというようなライフスタイルを選択する方が増えてきたそうです。そういった方々に最適な居住形態といえるのではないでしょうか。

?購入経費の軽減
不動産を購入する時、売買代金以外にも売買に伴う諸経費がかかります。これもバカになりません。土地の購入を伴わない借地権付住宅はその諸経費の負担も軽くなります。

・デメリット
?売却や建物変更時などには地主さんの承諾を得るのが原則
借地権は所有権と違い、借地権の売却や建替えをする場合などには地主さんの承諾を得るのが原則です。その際、承諾料として一定の金員が必要になります。承諾料の金額には決まったものはありません。今現在、一般的には借地権価格の１０％見当と言われております。

?土地の固定資産税の支払義務がない代わりに地代を毎月支払います。

?借地期間が満了し、更新する場合は更新料を支払う事になります。又、更新料の算定は地主さんにより多少ことなります。

■質問への回答です
・借地権付住宅とはどんなものですか？
『借地権付住宅』とは、他人（地主さん）の土地を借りて建築した住宅の事です。ですので、建物所有者と土地所有者は異なります。建物所有者は土地を借りる代わりに、土地所有者（地主さん）にお金（地代）を支払います。いわば土地の使用料のようなものです。建物は、建物所有者の名義で登記を行います。

・借地期間はどれくらいですか？
木造など（非堅固な建物）の場合、契約期間は２０年間となります。以後、２０年ごとに契約更新を行います。

・借地権付住宅は、建物は自分のものですが、土地は自分のものではないので価値はないのですか？
更新可能な借地権の場合は、借りる権利（借地権）に財産価値があります。地域や個別の事情によって異なりますが、都内にある住宅地の場合、所有する土地を１００％とすると、概ね６０〜７０％位が借地権者の財産価値になります。従って借りている土地（借地権）と建物を第３者に売却する事も可能です。（但し、売却する場合は地主さんの承諾が必要です）

・借地権というと、いずれは返さなければならないのですか？
借地契約不履行や、放置による建物朽廃などがなければ、単に返すというケースはないでしょう。財産ですので、契約更新により代々にわたって相続できます。

・借地権付住宅はの場合、借りている土地は自由に使えるのですか？
契約している土地の範囲内は自由に使用できます。
※契約とは「土地賃貸借契約」のこと。

・将来、借地権付住宅を売却したい場合は売却は出来るのですか？
現在、多くの借地権付中古住宅が売買されています。安心してご相談下さい。

・改築などを行なう場合は地主さんの承諾が必要と聞いた事があるのですが？
売却する時の他、建替・増改築など財産の処分や建物に変更を加える場合には原則、地主さんの承諾が必要です。

・借地権付住宅を購入する場合、住宅ローンを利用出来ますか？
出来ます。借地権付住宅を購入されている多くの方は銀行ローンを組んで購入されています。

住宅購入を検討するうえで一番大きな要素は、住宅ローンの借入額です。
まず、無理のない「返済額」から「借入額」を決めていきましょう。

【借入額：２５００万円の場合　　月々均等払い：　￥８２，８１５円】　
【借入額：３０００万円の場合　　月々均等払い：　￥９９，３７８円】　
【借入額：３５００万円の場合　　月々均等払い：￥１１５，９４１円】　
【借入額：４０００万円の場合　　月々均等払い：￥１３２，５０５円】　
【借入額：４５００万円の場合　　月々均等払い：￥１４９，０６８円】　
【借入額：５０００万円の場合　　月々均等払い：￥１６５，６３１円】　
【借入額：５５００万円の場合　　月々均等払い：￥１８２，１９４円】　
【借入額：６０００万円の場合　　月々均等払い：￥１９８，７５７円】　
【借入額：６５００万円の場合　　月々均等払い：￥２１５，３２０円】　
【借入額：７０００万円の場合　　月々均等払い：￥２３１，８８３円】　
【借入額：７５００万円の場合　　月々均等払い：￥２４８，４４７円】
【借入額：８０００万円の場合　　月々均等払い：￥２６５，０１０円】　
【借入額：８５００万円の場合　　月々均等払い：￥２８１，５７３円】
【借入額：９０００万円の場合　　月々均等払い：￥２９８，１３６円】　
【借入額：９５００万円の場合　　月々均等払い：￥３１４，６９９円】　
【借入額：　１億円　　の場合　　月々均等払い：￥３３１，２６２円】　
※上記計算は　借入期間３５年　金利：２％　返済方法：元利金等返済で計算しています。

住宅ローン返済の目安は、一般的に年収に占める割合（年収負担率）が２０〜２５％に抑えるのが無難な選択であり、無理なく返済出来ると言われています。

※年収負担率計算方法
【毎月返済額　×　１２ヶ月　＝　年間返済額　÷　年収　＝　年収負担率】

但し、年収・家族構成などで条件は異なります。共働き夫婦など、年収に比べて生活費支出が少ない家庭では、年収負担率が２５％以上でも大丈夫な場合があります。

次に、預金など手持ちの現金がいくらあるかを調べ、住宅購入に充てられるかを決めましょう。
購入時には諸費用などもかかるので、住宅購入に回せる資金と住宅ローン借入額の合計から諸費用分を除いた金額が、あなたの購入可能な「物件価格」になります。

※購入可能な物件価格の計算方法
【手持現金　＋　借入金額　＝　購入総費用　÷　107.5％　＝　購入可能】
※諸費用（107.5%）については、以前の≪Ｑ＆Ａ≫にて内訳を記載してありますので、そちらをご覧下さい。

但し、手持の現金すべてを住宅購入に回してしまうと、ケガや病気など万が一の時の不安が残ります。ある程度は手元に残しておきましょう。

「建築条件付売地」の分譲でありながら、一見すると「建売住宅」の広告？と思えるものがありますね。「建築条件付売地」・「建売住宅」では大きな違いがありますので、取引に際しては、どちらの取引を行なおうとしているのかを、事前に確認しておく事が必要です。
以前の≪Ｑ&Ａ≫でも「建築条件付売地」とは？とのご質問を頂きましたが、「建築条件付売地」の販売とは、土地売主が自己又は、自己の指定する建築業者と、一定の期間内に建物を建築するための建築請負契約を締結して頂く事を条件として土地を販売するものです。
当然、購入者が事由に建物の間取りや仕様を決定する「注文住宅」により建築するものです。
「建売住宅」とは、土地建物のセット販売であり、売主である宅建業者が自己の企画と責任において予め建築し、又は引渡時期までに建物を完成させて引渡すものをいいます。従って「建売住宅」とは販売時にその建物が完成しているかどうかに係らず「既製品」という事になるのです。
現在多くの「建売住宅」は、完成してから売出される事はまれで、建築工事前から売り出す「青田売り」が一般的となっております。

住宅ローンを利用して不動産購入をされる方の大半の方が「元利金等返済」を利用しているようですが、一概にどちらが得とは言えません。
「元金均等返済」の場合、毎月一定額の元金を返済していくため、「元利金等返済」と比較して借入残高の減り方が早く、支払う金利を少なく出来ます。但し当初の返済額が多くなるため、返済に余力がある方に向いた返済方法です。
又、「元利金等返済」でも、返済期間を短く（繰上返済など）する事によって利息の軽減は出来ますので、子供の養育費などで当初の返済を抑えたい方には「元利金等返済」が良いでしょう。

販売図面上に表記されている徒歩分数は良く『不動産表示』などと言われておりますが、、地図上にて計測された距離で、80Ｍ＝1分で計算されています。信号や坂道などは考慮されておりませんので、実際に気に入られた物件があった場合には駅まで自分の足で歩き、正確な駅の距離や道筋を確認する事が良いでしょう。

転勤が多い方は非常に大きな問題ですね？　まず、住宅ローン取得控除は控除を受ける年の年末まで引続き居住している事が条件とされていますので、年末前に転居してしまった場合は控除が受けられなくなってしまいます。但し、転勤する時点で税務署に届け出れば、控除期間中に転勤が空けて自宅に戻った時に控除が再開されます。又、転勤中にその不動産を賃貸にしていた場合などは、その翌年から控除が再開される事となります。