親から相続した住宅をそのままにしてるけど今後どうしたら良いのだろうか。
 どうしようか考えていたらずるずると先延ばしになってしまった。
 兄弟や家族と空き家の処分について話合いが進まない。
 売るべきなのか？貸すべきなのか？その他の利用方法などは？
 火事などが心配だ、不法投棄なども気になる。
 地震などの天災により倒壊してしまわないだろうか。
 更地にして駐車場として貸すことなどはできるのか？
 賃貸に出しているが老朽化して今後の維持・管理が心配だ。

空き家に関するご相談は、アムティックへお任せ下さい。

空き家をご所有され様々な問題を抱えているオーナーさんはもちろん、不動産をお探しのお 客様で、気になる空き家がございましたらお気軽にお問い合わせ下さい。弊社の空き家対策 チームの専門スタッフが調査を行い、売主様・買主様の中立の立場に立ち、不動産のご売却・ ご購入のサポートを行います。空き家の「売却」・「賃貸活用」・「解体」など、ご所有する空 き家の使い道をご提案させていただき、最善の対策を講じましょう。

空き家の無料査定を承ります。
都内23区・多摩地区の空き家に関するお困り事
なんでもお気軽にお問い合わせください。

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売主・買主の直接契約となりますので契約時の仲介手数料はかかりません。

そもそも“空き家”の定義とは。

一言でいうと「１年以上住んでいない、または使われていない家」。そして空き家として判断される家屋の条件とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の2条1項によると、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）」と定められているのです。
つまりは全く人の出入りも無く、電気や水道はもちろん、都市ガスなど、その建物自体が使用されていない状態により判断されるということになります。

４つの“空き家”の種類。

1. ① 賃貸用住宅・・・・賃貸用の物件（戸建・アパート）のうち、借り手が見つからずに空室になっているものです。空き家全体の半数以上にあたる約50.7％がこの賃貸用住宅です。
2. ②売却用住宅・・・・新築・中古を問わず売却のために空き家になっている住宅。空き家全体のうち、約3.7％を占めます。
3. ③二次的住宅・・・・別荘や職場の近くや田舎に所有するセカンドハウスのような、普段は人が住んでいない住宅。空き家全体の約4.4％にあたります。
4. ④その他の住宅・・・上記3つ以外で、なんらかの理由により長期不在状態となっている住宅で空き家全体の約41.2％を占めます。

“空き家”の放置　実はこんな問題が山積みなんです。

CASE１■放火犯に狙われやすい!?

人の出入りがほとんどない空き家では周囲に気づかれにくく、土地・建物の管理が不十分なことで枯草やゴミなど燃えやすいものが散乱していることが多い。その為、放火のリスクが非常に高まります。門扉が無く、ドア、窓等が施錠されていない場合、誰でも容易に敷地内に侵入できる「空き家」では放火のリスクはより一層高くなります。万が一、放火されると建物が消失するだけでなく、空き家管理の重過失による損害賠償責任、道義的責任など、被害に遭った近隣の方へのお詫びによる出費を負うことになるかも知れません。

CASE２■建物老朽化により倒壊してしまう!?

木造住宅などは、定期的な換気など適切な管理を怠ると、建物の劣化が早まり老朽化します。一般的に「空き家」は築後40年～50年以上と古いものが多く、特に耐震基準の改正前の昭 和56年以前に建てられた建物は耐震性が大きく不足している可能性があります。その為、台風や地震、積雪の重みなどで、倒壊の恐れが高まります。所有している空き家が倒壊すれば、大きな損害賠償を背負うことになるかもしれません。

CASE３■ゴミの不法投棄でゴミ屋敷に!?

「空き家」にしたままで景観が悪化することで人目に付きにくくなり、「ゴミを捨てても見つからないだろう」という心理から、粗大ゴミなどが不法投棄されてしまう可能性が高まります。 最初は少量の不法投棄でも、だんだんエスカレートしていき、気づいたときには大量のゴミ の山となっていたというケースもあります。またゴミが不法投棄されると撤去費用も自己負 担となってしまいます。近隣からも衛生上有害だと苦情が入ることもあります。

CASE４■雑草放置・野生動物のたまり場に!?

敷地内に生える雑草を手入れしなかったり、庭木を伸び放題に放置しておくと、景観が悪くなるだけでなく、蚊などの虫が発生しやすくなります。お隣の敷地内へ雑草や樹木が入り込 み越境してしまう可能性もあります。また長年に放置された「空き家」にはネズミやハクビシンなど小動物が入り込む恐れがあります。「空き家」に動物や害虫などが住みついてしまうと、鳴き声などの騒音、糞尿等による悪臭、羽や毛の飛散といった被害が隣接地にも及 ぶ可能性があり、近隣に被害を与えた場合には、迷惑料などを支払わなければならないこと もあります。

CASE５■不法侵入・占拠などの犯罪の場に!?

人の出入りのない「空き家」は、不法侵入を狙う者にとって格好の的となってしまいます。 家財道具などが持ち出されるなどの空き巣だけではなく、なかには住み着いてしまう（不法占拠）事案、さらには振り込め詐欺などのアジトなどに悪用されてしまうなど犯罪の温床の場として使われてしまう事案などもあるようです。犯罪に使用されると、「事故物件」となり資産価値が減少してしまいます。また、不動産取引をする上で入居や購入の意思を左右するネガティブな事象として「心理的瑕疵」がある物件では、入居や購入の意思決定をする前にその事実を告知しなければなりません。

CASE６■資産価値が下がってしまう!?

建物は時間の経過と共に劣化し、資産価値が目減りします。人が長年住んでおらず、管理も行き届いていない「空き家」は経年劣化が進みやすくなるのは当然です。「空き家」を手入 れをせずに放置し、建物の老朽化が進むと資産価値が大幅に下がってしまうため、相場より安い価格で売却しなければならなかったり、建物を解体しなければいけない可能性が高くなります。

CASE７■空き家のお金の事情とは!?

空き家を所有する間は下記のような維持管理費が生じます。
○固定資産税・都市計画税
○維持管理費用（見回り、清掃、庭木の手入れ、管理委託料等）
○水道・電気料金などの光熱費
○管理費・修繕積立金（マンションの場合）
○火災保険料
○経年劣化による修繕費 また、空き家が「特定空き家」に指定されると、固定資産税が大幅に増額になる可能性があります。

CASE８■相続不動産の未登記放置問題とは!?

空き家となった住宅を取得した経緯では「相続」によるものが割合の半数と一番多くなっています。相続開始後、「遺産分割協議」や「相続登記」などの手続きが完了する前に相続人の1人が死亡してしまい、次の遺産相続が開始されてしまうことを「数次相続」と言います。相続で遺産分割協議をしていても、空き家の不動産所有者の移転の手続き（相続登記）をしていなければ、数次相続の際には当初の法定相続人の相続人が財産の受取人となるので、交流の少ない相続人が増加することとなり、親族間での紛争やトラブルが発生しやすくなります。数次相続の際に誰が相続するか決まらないまま時間だけが過ぎていくと、空き家は放置され、2次トラブルを引き起こしやすい状況に陥ります。

※税額は､課税標準の1.4％が原則です。
※課税標準額は､固定資産税台帳に登録されている固定資産税評価額です。
※固定資産税等の課税標準額は負担調整措置（上限7割）及び各市町村による条例減額制度に基づき決定されることになります。

※1 算出方法6,000万円×1/6×1.4%
※2 算出方法6,000万円×0.7【負担調整措置※3】×1.4%
※3 負担調整措置は上限の7割で計算
（注）上記例はあくまでも試算となります。詳細な税務については税理士等にご確認ください。

～空き家率過去最高!! 増え続ける都内の“空き家”事情は？～

両親などから相続した家などを、この先どうすれば良いのか決められないまま所有し続けるなどのケースが増え、日本国内の空き家の数は増え続けております。「空き家」は日本全体で解決しなければならない大きな問題となっています。一般的な原因の1つは、自宅を所有している高齢者が老人ホームなどの高齢者住宅や自分の子供の家へ転居することです。少子高齢化や都市部への人口集中と地方の過疎化など様々な要因が原因となっている空き家問題。2018年の全国の空き家数840万戸が2033年には2倍以上の2000万戸を超えると予想され ています。

アムティック主要エリア内の空き家戸数は？

■世田谷区：	空き家率：	9.6％	空き家数	5万250戸
■中 野 区：	空き家率：	11.2％	空き家数	2万5,820戸
■練 馬 区：	空き家率：	9.6％	空き家数	3万6,430戸
■杉 並 区：	空き家率：	11.6％	空き家数	2万9,000戸
■武蔵野市：	空き家率：	10.8％	空き家数	9,080戸
■三 鷹 市：	空き家率：	10.6％	空き家数	1万730戸
■調 布 市：	空き家率：	9.9％	空き家数	12,690戸
■西東京市：	空き家率：	8.8％	空き家数	8,690戸
■小金井市：	空き家率：	10.1％	空き家数	6,940戸
■府 中 市：	空き家率：	11.4％	空き家数	1万5,030戸

※総務省 2018年9月時点の発表

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